租客欠租房东断水断电合法吗?

Time:2020-11-03 14:28:33 Read: 评论:0 作者:

                                                                                                                       

对于问题“欠付房租,房东可以断水断电吗?”作为笔者,非常理解题主的想法。首先,房东与租客签约了租赁合同。合同里有约束双方的条款。其中就有关于租客拖欠房屋租金的处理方式。租赁期间,如租客未按时交租,房东应及时发出催交通知书。租客若拖欠租金达到合同约定交租时间,超出多少天以上就可以视为违约行为。合约因租客的违约而告终止。租房押金不能作为租金使用等。业主有权自行收回物业。

虽然租赁合同条款黑字白纸写着,但是很多租客在拖欠了租金以后,业主都没有办法直接换锁收楼。即使是强制性的收楼,有的也有一大笔水电煤气等费用等着房东去支付。所以,在租客拖欠房租期间,经房东再三催交房租,租客都置之不理的情况下,最后的办法也只有采取“断水断电”来解决问题。

租客与房东之间采用了“断水断电”这种方法来解决问题,实质上房东的做法看似是很不人道的。但是作为物业权利人,房子是自己真金白银买过来的,很大一部分物业权利人都是银行贷款以租抵供的方式供楼。每个月供楼款银行按时扣款,不得延误。租客若欠付租金,无形之中就给房东造成了经济压力。若双方得不到及时的解决方法,房东采取“断水断电”以达到解决目的,也在情理之中。

在房屋租赁关系中,出租人对违约承租人能否采取断电、断水的措施是个很有普遍性的问题。最近,有文章指出出租人无权对承租人断电、断水,理由是出租人不是供电、供水的权利主体。但如果租赁合同中对此有约定的,则出租人可以对承租人断电、断水,理由如下:首先,租赁合同中约定当承租人拖欠租金等违约行为达到一定程度时,出租人可以行使断电、断水的权利,不违反法律的强制性规定,属于当事人意思自治的范畴。出租人之所以和承租人作出上述约定,是为了保护自己,因为实践中有些承租人拖欠租金却又赖着不走,而出租人又不能自行采取强制手段,通过诉讼途径往往费时数月甚至几年。

其次,按约断电、断水的行为属于《合同法》规定的同时履行抗辩权。《合同法》第67条规定,当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在房屋租赁合同中,承租人的主要权利义务是取得房屋并能正常使用,同时向出租人支付房租;出租人的主要权利义务就是收取房租和提供能正常使用的房屋,能正常使用的房屋中包括供电、供水等内容。因此当承租人不按约定支付房租先履行且又占据房屋不走的情况下,出租人完全可以依法行使同时履行抗辩权,对承租人进行断电、断水使其不能正常使用房屋。

依照《合同法》及有关国家政策法规的规定,供电、供水主体是国家特许经营的单位,与用电、用水的主体包括出租房屋的房东之间是个合同关系,因此房东享有对自己房屋内用电、用水权利的处理权,即可以按照约定对承租人进行断电、断水。

同时提醒出租人,在按照房屋租赁合同的约定对承租人进行断电、断水时,应当事先通知承租人,以避免和减少不必要的损失,否则也要承担相应的责任。针对各类奇葩租客,特别是拖欠租金的租客,做好以下2点非常关键!

第一,问题的预防

这里主要分为2个维度,首先前期租客的筛选,对于租客的工作性质,工作单位,哪里人,紧急联系人,租住用途等,其次最重要的是租赁合同的签订,关于租赁合同中以下几点一定要特别约定:

①要求租客在合同中写明他的联系方式、文书送达地址、工作单位、紧急联系人等;

②关于租户拖欠租金XX多久,合同自动解除,这个时间要明确约定,关于押金的问题,合同中也可做约定,如租客XXX久不缴纳房租,押金自动抵扣所拖欠租金部分,多退少补,可以申请违约金,比如超过XXX久不缴纳房租,违约金为所拖欠房租的X倍;

另外关于其它可能会出现的奇葩场景,比如:租户将房屋另做他途,比如自己做二房东,或者将租来的房屋本来说是居住的结果用来开皮包公司等等其它用途,只要房东可以想到的,建议添加到下载的标准租赁合同中,一旦租户出现以上问题,合同自动解除,同时租客承担相应的违约责任。这里敲重点,签订纸质合同后,最好自己拍照存档,以防万一合同搞丢了,群里看到有的房东说自己合同丢了,不知道怎么办。

第二,问题出现后:租客拖欠租金,房东应该怎么办呢?

简单总结四字“先礼后兵”

1.催租: 租客拖欠租金房东在与租客催租的沟通过程中,无论是电话,还是当面交流,记得录音,短信或者微信催租,记得截图保存,(房东先礼的证明,说白了,虽然租客拖欠租金本来不占理,但是作为房东我们要在已经占理的基础上再再占理)

2. 换锁: 经过以上交涉,租客仍然不交租金,实在不行就只能换锁了,或断水断电、换锁、换指纹、换密码等)限期让租客把他的东西拿走,记得与租客沟通期间,彼此的对话全程录音。

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